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二线城市房地产投资分析开题报告

时间:2018-08-04 20:53:36

[二线城市房地产投资分析开题报告]1998年住房改革后,房地产业高速发展,日益成为推动国民经济发展的主要力量,它在社会经济生活中的重要性日益突出,北京办国外文凭,二线城市房地产投资分析开题报告。作为商品,房地产有其特殊的特点:不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。所以,房地产业呈现出不同于其它产业的情况。
供给方面,由于房地产不可移动,所以房地产业的地域性非常强,跨地区经营困难较大,产业集中度较低。我国房地产业是劳动密集型和资金密集型产业,技术水平低,劳动效率低,?,企业规模小,资产负债率高。这几年,房地产业发展较快,房地产供给增长迅速,企业的效益较好,不少资金投入到房地产业来。由于土地制度的原因,国外文凭,政府对房地产供给有很大的控制力。需求方面,房地产中住宅是人们的必要消费品,目前城市居民在住宅上的消费较少,有较大的增长潜力。
一、选题依据(包括目的、意义、国内外现状和发展趋势,主要参考文献):
1998年住房改革后,房地产业高速发展,日益成为推动国民经济发展的主要力量,它在社会经济生活中的重要性日益突出。作为商品,房地产有其特殊的特点:不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。所以,房地产业呈现出不同于其它产业的情况。
供给方面,由于房地产不可移动,所以房地产业的地域性非常强,跨地区经营困难较大,产业集中度较低。我国房地产业是劳动密集型和资金密集型产业,技术水平低,劳动效率低,企业规模小,资产负债率高。这几年,房地产业发展较快,房地产供给增长迅速,企业的效益较好,不少资金投入到房地产业来。由于土地制度的原因,政府对房地产供给有很大的控制力。需求方面,房地产中住宅是人们的必要消费品,目前城市居民在住宅上的消费较少,有较大的增长潜力。
从人口增长以及城市化进程来看,在未来的20年里,房地产需求是会很旺盛。而且目前我国人均居住状况的改善也需要增加大量的住房来解决。作为投资品,房地产受到越来越多的关注,总体上投资需求还不是房地产市场上的主导力量。整个市场虽然由于销售的增长,空置率近年来有所下降,但空置的房地产面积上升,以及投资过于乐观,租金收益走势和房地产价格的背离,风险有所上升。市场出现调整的可能加大,但由于需求的长期增长,以及政府对供给的控制,调整的幅度不会很大,因此对于未来房地产行业的情况,我们是谨慎乐观的。
由于建设周期长,以及投资的影响,使得房地产的价格波动大,国际上的教训很多。我国房地产价格有上涨的趋势,各地的情况差别很大,2003年上海的房价超过北京,成为我国房地产价格最高的省市。目前我国房地产业有三次"启动":1992年、1998年和2002年,大致是5年一个周期。房地产产品中,写字楼市场正逐渐走出颓势;住宅市场结构中,别墅经过几年的发展后,发展放慢,但由于别墅用地的控制,别墅的价格不会下跌。经济适用房的需求很大,加之国家的鼓励,前景乐观。普通商品房的竞争压力增加。
随着国家房地产信贷紧缩和土地政策的不断完善,土地越发成为稀缺资源,土地价格日渐上升,而利润空间不断下降。在政策和市场的双重压力下,各级开发商开始转战二线城市(一个相对的概念,主要包括房地产市场不太成熟、价格相对较低的省会或直辖市城市,如武汉、南昌、重庆、西安等;经济先发地区或城市周边的后发城市,如长三角的宁波、杭州、郑州,珠三角的中山、江门、惠州等;产业竞争力较强的中小型城市,如河北迁安、陕西榆林等),进行大规模扩张和圈地运动。进入异地开发,是对房地产企业自身资金运作能力、政府公关能力、人才储备及部署、项目管理能力的一种考验,因此投资二线城市对于房地产企业来讲是不仅仅是个战术问题,更是一个企业战略问题。结合企业自身资源和市场情况,选择与企业发展契合的投资模式是进入二线城市开发的关键。
3.4科技攻关,优化方案项目部针对大桥的施工难点和关键部位始终坚持科技创新和TQC小组攻关,较合理、较快速地攻克了道道难关,保证了工程的进度和平稳发展。
3.5创好声誉,加大宣传,滚动发展规范的场容场貌,整洁的机械设备,安全防护齐全到位,处处体现着文明、规范的施工氛围。完美的制梁工艺,光洁的桥墩、盖梁,致使2002年3月26日全青海公路桥梁建设观摩会能在工地召开。由于文明施工、规范管理以及精湛的施工工艺,从大桥开工到竣工多家报纸、电视台来报道,如中国交通报、青海日报、青海省电视台、青海卫视等;省交通厅、公路建设开发中心等单位领导多次到现场检查参观指导工作,项目部获得了良好的社会信誉,由此交通厅又将贵德黄河大桥加固工程、三塔拉至贵南通县油路交给项目部施工,达到滚动发展的良性循环,开题报告《二线城市房地产投资分析开题报告》(http://www.yjbys.com)。 ◆分享好文◆
1)提高钻孔桩施工效率的攻关。业主要求在元月份必须完成大桥的所有钻孔桩和引桥的下部工程,钻孔桩要求均达到Ⅰ类桩标准。QC小组根据桥址处的地质水文情况,对钻孔桩施工进行PDCA循环分析,抓住了影响成桩质量的关键环节,同时最大限度地将非生产时间控制在10%以下,辅助生产时间控制在20%左右,加快了进度,保证了质量。钻孔桩成桩质量合格率达100%,优良率达96%以上。
4)优化中间临时墩施工方案。中间临时墩原设计为钻孔桩基础,然后在钻孔桩上施工柱子,上架贝雷片盖梁的方法施工。经过方案比选,决定采用压实加固围堰,在围堰上打一个长15 m、宽6 m、厚0.5 m的片石混凝土基础,在其上搭架贝雷片的方法,这样的临时墩既安全又稳固,同时还节约近3万元的开支。主桥下有Ⅳ级通航标准,这种施工对以后的河道清理也提供了便利。
3)攻克4号墩承台的施工。4号墩正处于黄河河道的中心,河深水急,加之填围堰时上游是大片石钢筋笼透水性好,在围堰上挖基坑浇筑181.8 m3的大承台非常困难。项目部经过反复研究采用双室一体长19.6 m、宽6.8 m、高2.0 m、厚0.5 m的钢筋混凝土沉井,利用挖掘机和人工配合的方法下沉到设计标高,浇筑水下封底混凝土,使水中作业变成一个干燥、平整、安全的作业环境,4号墩承台的浇筑为架梁时间提供了有力的保证。
3大桥管理采取的措施
2)严格技术管理,技术人员作为现场工程质量的直接把关者,要求服务及时、监控有力,在工作中真正做到步步有核的"四交底"制度和"三检制",即设计意图交底、施工方案交底、工艺标准交底、质量要求交底和自检、互检、交接检等严格的工作纪律。关键工序的施工,技术人员全程旁站监控,使质量始终处于受控状态。
3)强化质量教育,结合企业以往的一些质量事故,组织全体干部、工人进行认真学习,积极进行自查自纠,?,使每一个员工都树立起质量终身制的理念,明白对质量负责就是对自己负责,就是对整个企业负责。只有保证了质量,提高了质量,业主、监理才会满意,才能有较好的效益回报。
3.2完善制度,紧抓安全项目部始终坚持项目长亲自抓安全的原则,认真贯彻"安全第一,预防为主"的方针,成立安全领导小组,配设专职安全员,制定一系列强有力的安全制度并和施工队及主要的施工班组签定安全生产合同书,建立起横向到边、纵向到底、责任到人的安全网络体系。针对钻孔桩、沉井施工、临时墩施工、高空作业、水上施工、T梁架设等容易引发安全事故的关键环节和部位,专门下发安全问题交底书,同时设立了必要的警示标志和安全防护措施。
5)攻克梁体系转换关。梁体系转换是主桥施工最重要的环节之一,工序繁杂,环环相扣,如三向预应力张拉、放临时束和拱肋施工等工序工艺。成立了以项目长为首的攻关小组,同时也请来了大桥的设计师亲临现场指导,制定了详细的施工组织设计和施工工艺细则,挑选经验丰富、认真负责的工人进行操作和施工,选派经验丰富的技术人员亲临现场检查指导。
2)施工平台方案优化。原设计2号、3号、4号主墩采用钢板桩围堰施工,经过反复研究和比选改用筑捣法,围堰上游用铁丝笼、大片石及麻袋(装砂)配合填5 m宽;下游紧随其后填土围堰结合的办法,变水中作业为岸上作业,既提高工效又降低成本。
3.1高效廉正的项目班子管理人与机制是项目管理成功的关键,项目部设工程技术部、安全质量部、物资设备部、计划财务部和综合管理部。项目一上场项目经理就和有关人员签定了廉正合同,廉则生威。同时为了加强项目部规范化、制度化管理,上场伊始项目部就建立健全了各项管理制度和管理办法。如《早会制度》、《学习制度》、《施工技术管理办法》、《工程质量管理办法》、《安全生产管理办法》、《责任成本管理办法》等一系列管理规定,明确了工作程序、工作标准,在施工过程中坚决执行用制度管人,保证高效廉正的工作态度。
3.3树精品意识,狠抓工程质量伊麻木黄河大桥是中铁十二局集团一公司进入青海公路领域的第一个工程,建好黄河大桥对公司逐鹿西部公路市场意义非常重大,工程之初大家就统一思想,树精品意识,狠抓工程质量。
1)始终把原材料检验作为严把质量的第一关,在现场建立了功能齐全的二级标准试验室,配备了责任心较强的试验人员,高度重视材料的各种检验,有效的保证了材质,杜绝了不合格材料进场。


  〔二线城市房地产投资分析开题报告〕