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月明路地块预 可行性研究报告

时间:2019-02-06 08:33:22

  月明路地块预可行

  性研究报告

  滨江月明路可研报告

  录

  第一章 项目概论 .................................................... - 2 -

  一、项目概况 ....................................................... - 2 -

  二、可行性研究初步结论 ............................................. - 3 -

  第二章 项目投资环境可行性分析 ...................................... - 5 -

  一、经济发展背景 ................................................... - 5 -

  二、钱江新城区域规划概况 .......................................... - 10 -

  三、总结 .......................................................... - 12 -

  第三章 市场可行性分析 .............................................. - 12 -

  一、杭州市区房地产市场发展概况 .................................... - 12 -

  二、项目周边区域市场概况 .......................................... - 23 -

  三、竞争楼盘分析 .................................................. - 25 -

  第四章 项目自身可行性分析 ......................................... - 31 -

  一、项目概况 ...................................................... - 31 -

  二、项目周边配套 .................................................. - 34 -

  三、项目SWOT分析 ................................................. - 35 -

  四、结论 .......................................................... - 36 -

  第五章 项目构想与建设规划 ......................................... - 38 -

  一、项目构想 ...................................................... - 38 -

  二、项目主要开发节点时间计划 ...................................... - 41 -

  三、工程实施进度 .................................................. - 41 -

  第六章 经济可行性分析 ............................................. - 43 -

  一、销售价格估算 .................................................. - 43 -

  二、投资估算 ...................................................... - 43 -

  三、财务分析 ...................................................... - 45 -

  四、敏感性分析 .................................................... - 46 -

  五、方案二测算 .................................................... - 46 - 附件:

  1、主要楼盘个案表

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  第一章 项目概论

  一、项目概况

  (一) 地理位置

  本案基地位于杭州市滨江区内,项目北至二号支路,东北向距钱江三桥约1.5公里;南至月明路,与市级经济适用房新州花苑比邻;西至阡陌路,西北侧为滨江区政府周边核心住宅区;东至西兴路。

  项目地理位置图

  (二) 经济技术指标

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  注:①本项目代建幼儿园,建筑面积1936平方米;

  ②考虑加强会所配套,设置餐厅等功能,故会所面积设置为2000平方米; ③不考虑70/90政策的限制。

  二、可行性研究初步结论

  (一)市场可行性结论

  从整个房地产市场来看,虽然在经济危机的影响下,08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前,市场整体经济复苏迹象明显,房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点:是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。

  从项目所处的区域来看,依托良好的区域前景规划,区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少,09年截止目前还未有土地供应,且已有在售楼盘销售情况良好,各楼盘基本处

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  于无房可售状态,毛坯销售价格已经达到18000元/平方米,对于本项目来说,有比较大的上升空间。

  (二)项目本身可行性结论

  项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区,周边配套完善,公共交通便利,生活气息浓郁,离在建地铁1号线江陵路站仅800米。

  项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围,随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化,住在滨江成为人们广泛认同,滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争,但是面向整个杭州的市场,还是有比较大的空间,只要定位准确,充分挖掘潜在客户,发挥绿城的一贯品质与服务优势,将会有比较大的市场机会。

  (三)经济可行性结论

  由于本项目地块还没有推出,因此根据市场情况,特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下,推算土地价格。

  做中档精品项目,中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米,地下车位价格为13万元/个;推算出土地总价为83466.36万元,按照2.5的容积率,建筑面积为91440平方米,土地楼面价格控制在9128元/平方米。

  (四)项目建议

  本项目整体档次定位重点考虑的因素:

  1、微观位置:本项目处于滨江区腹地,核心住宅区范围内,该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。

  2、竞争概况:由于产品定位的区别,周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外,本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。

  3、整体市场情况:09年杭州的房地产市场经历了两个阶段:年初,由降价所引起的刚性需求的爆发;年中,由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制,目标客户均为刚性及投资性需求,改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得

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  到充分释放。

  因此,本报告建议项目初步定位于中档的精品项目,档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。

  第二章 项目投资环境可行性分析

  一、经济发展背景

  1、国民经济保持快速、健康发展。

  2008年,全市实现地区生产总值(GDP)4781.16亿元,按可比价格计算,比上年增长11.0%,连续18年保持两位数增长。其中:第一产业增加值178.64亿元,第二产业增加值2389.38亿元,第三产业增加值2213.14亿元,比上年分别增长3.6%、9.0%和13.8%。三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口计算的人均GDP为60414元,按户籍人口计算的人均GDP为70832元,分别增长9.4%和10.1%,按国家公布的2008年平均汇率计算,人均分别达到8699美元和10199美元。

  2、非公经济活跃,比重不断提升。

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  在全市生产总值中,非公有制经济所占比重已达到68.6%,比上年提高1.2个百分点,其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8%上升到49.2%。2008年末,全市共有私营企业12.82万户,从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户,从业人员50.25万人。

  3、财政收入快速增长,地方政府可支配资金充裕。

  全年完成财政总收入910.55亿元,比上年增长15.5%,其中地方财政一般预算收入455.35亿元,比上年增长16.3%。在税收收入中,增值税305.44亿元,增长16.5%;营业税143.74亿元,增长13.2%;企业所得税203.64亿元,增长13.1%;个人所得税68.11亿元,增长15.8%。全年地方财政支出419.67亿元,比上年增长25.0%。其中:教育、科学技术支出92.8亿元,增长23.9%;社会保障和就业支出40.31亿元,增长34.6%;医疗卫生支出25.95亿元,增长31.7%;环境保护支出7.46亿元,增长43.7%;城乡社区事务支出68.25亿元,增长26%。

  4、人口增长平稳,市区人口比例高。

  2008年末,全市常住人口达796.6万人,比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人,比上年末增加5.29万人。在户籍人口中,农业人口336.88万人,非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰,人口自然增长率为2.77‰。

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  5、固定资产投资保持稳步增长,略高于GDP增长。

  2008年,完成全社会固定资产投资1961.72亿元,其中限额以上固定资产投资1863.52亿元,分别比上年增长16.5%和17.7%。从限额以上固定资产投资方向看,第一产业投资3.08亿元,比上年增长32.4%;第二产业投资570.57亿元,增长7.9%,其中工业投资569.34亿元,增长8.0%;第三产业投资1289.86亿元,增长22.5%。

  房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元,比上年增长15.0%。房屋施工面积4953.68万平方米,比上年增长3.7%;竣工面积893.24万平方米,下降5.8%。全年商品房销售面积716.38万平方米,下降37.7%,其中住宅销售627.48万平方米,下降39.9%。市区公开摇号销售经济适用房9771套,建筑面积82.5万平方米。 - 7 -

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  6、国内贸易继续活跃。

  2008年,实现社会消费品零售总额1558.38亿元,比上年增长20.2%。其中城市消费品零售额1481.49亿元,增长20.2%;县以下农村消费品零售额76.89亿元,增长21.4%。分行业看,批发零售贸易业零售额1377.77亿元,增长19.9%;餐饮业零售额176.42亿元,增长23.3%;其他行业零售额4.19亿元,增长0.6%。 2008年末,全市共有商品交易市场691个,其中亿元以上商品交易市场134个,实现成交额2201.91亿元,比上年增长14.2%。

  7、居民收入和消费能力不断提升,储蓄存款稳步增长。

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  2008年,市区居民人均可支配收入24104元,比上年增长11.1%,扣除价格因素,实际增长5.9%。按不同收入水平五等分分组,城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中20%低收入组居民家庭收入增幅最大,比上年增长18.4%,比平均水平增幅高7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出16719元,比上年增长12.2%。市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长3.6%。市区每百户居民家庭拥有汽车17.84辆、空调器195.53台、移动电话180.87部、家用计算机81.74台、微波炉69.06台、热水器93.34台、助动车36.05辆。

  全市农村居民人均纯收入10692元,比上年增长12.0%,扣除价格因素,实际增长6.8%。人均生活消费性支出8446元,增长11.6%。农村居民人均居住面积达69.74平方米,比上年增长2.5%。年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机77.45台、电冰箱90.64台、空调器90.82台、热水器73.09台、微波炉19.36台、移动电话178.64部、家用计算机30.18台。

  2008年末,城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元,比上年末增长31.8%。

  8、旅游业保持快速发展。

  全年接待入境旅游者221.33万人次,比上年增长6.1%;接待国内游客4551.67万人次,增长10.7%。旅游总收入达到707.22亿元,增长12.2%。市民出境旅游人数为28.26万人次,比上年增长4.4%。旅游基础设施日趋完善。至年末,全市各类旅行社达437家,其中国际旅行社41家;星级宾馆达到247家,其中五星级酒店13家;A级景区26个,其中5A景区1个,4A景区19个。